اقامت از طریق خرید خانه در اسپانیا
اگر به دنبال خرید ملک در اسپانیا و گرفتن اقامت این کشور از این طریق هستید، قبل از هر چیز بهتر است بدانید که اقامت گرفتن با خرید ملک در هر کشور، روشی آسان نیست و شما باید قبل از هر اقدامی تمام جوانب کار را مورد بررسی قرار دهید. مثلاً لازم است ابتدا از شرایط اقتصادی کشور مورد نظرتان اطلاعاتی کسب کنید. اسپانیا از کشورهایی است که با خرید ملک در آن می‌توان اقامت این کشور را اخذ نمود و از لحاظ تناسب بین درآمد و ثروت، زندگی و کار، وضعیت رفاهی، امنیتی و بهداشتی در شرایط متوسطی قرار دارد. گفته می‌شود میانگین درآمد خانوارهای اسپانیا مبلغی در حدود ۹۹۹ دلار در سال است، اما میان ثروتمندترین و فقیرترین اقشار جامعه‌ی این کشور فاصله و شکاف طبقاتی بسیاری وجود دارد. در این مقاله اطلاعاتی درباره‌ی مهاجرت به اسپانیا، روش‌های خرید ملک در اسپانیا، مزایا و معایب آن و اطلاعات حقوقی مرتبط با اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک قرار گرفته است که دانستن و توجه به آن‌ها برای کسانی که قصد خرید خانه در اسپانیا و اقامت گرفتن در این کشور را دارند بسیار حائز اهمیت است.
روش‌های خرید ملک و خانه در اسپانیا
ابتدا لازم است ویزای توریستی ۳ ماهه برای رفتن به اسپانیا دریافت کنید تا در این فرصت اقدام به خرید خانه یا ملک مورد نظر نمایید. برای خرید ملک قبل از هر چیز لازم است شما تصمیم بگیرید که قصد خرید چه نوع خانه‌ای را دارید، به دنبال یک آپارتمان هستید یا ملکی قدیمی در یک شهر یا ویلایی در یک روستا؟
سپس باید آگهی‌های فروش خانه یا ملکی را بیابید که با شرایطی که شما مد نظر دارید مطابقت داشته باشند. در اینجا فهرستی از منابع آنلاین یا سایت‌هایی که حاوی آگهی‌های این چنینی هستند برای کمک به شما آورده شده است که برای راحتی کار برخی از آن‌ها به زبان انگلیسی نیز در دسترس هستند:
- Idealista
- Milanuncios (فقط اسپانیایی)
- Fotocasa
- Enalquiler
- Servihabitat
- Comprarcasa
- Tucasa (فقط اسپانیایی)
- Venta de pisos (فقط اسپانیایی)
نحوه‌ی پرداخت هزینه‌ی ملکی که خریداری می‌کنید نیز به این صورت است که ابتدا باید یک حساب بانکی در یکی از بانک‌های اسپانیا باز کنید. بانک‌هایی وجود دارند که می‌توانید با ارائه‌ی گذرنامه در آن‌ها حساب ویژه‌ی مهاجران باز کنید؛ همچون بانکو سانتاندر و بانکو سابادل. برای انتقال پول با واحد ریالی از یک حساب در ایران به حساب بانکی اسپانیایی خود و تبدیل ریال به یورو نیز می‌توانید به بانک خود در ایران مراجعه یا با آن تماس بگیرید تا این کار را برای شما انجام دهند و یا از یک شرکت ارزی کمک بگیرید.
برای اتمام فرآیند خرید ملک و انتقال سند، باید از طریق وکیلتان یک کد شناسایی یا مالیاتی تحت عنوان NIE از اداره‌ی پلیس اسپانیا دریافت نمایید. پس از آن سند ملک خریداری شده و سایر مدارک لازم برای اخذ مجوز قانونی اقامت اسپانیا به سفارت ارائه داده می‌شود و کارت اقامت برای شما صادر می‌گردد. در این حالت فرآیند دریافت اقامت اسپانیا حدود ۳ تا ۶ ماه طول خواهد کشید.
خرید خانه در اسپانیا چه مزایا و معایبی دارد؟
از مزایای اخذ اقامت اسپانیا از طریق خرید خانه یا ملک می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- در این حالت شما حسابی بانکی در اسپانیا دارید که در تمام اتحادیه‌ی اروپا اعتبار دارد.
- می‌توانید بدون محدودیت به سایر کشورهای اروپایی رفت و آمد کنید و ویزای شینگن بگیرید.
- اجازه‌ی کار یا راه اندازی تجارت خود در اسپانیا را کسب می‌کنید.
- در تمامی کشورهای اتحادیه اروپا، از حقوق شهروندی برخوردار هستید.
هزینه‌های خرید ملک و اجاره‌ی ملک در اسپانیا چگونه است؟
شما می‌توانید با هزینه کردن حداقل ۱۵۰ هزار یورو، ملکی در اسپانیا خریداری کنید تا از این طریق ابتدا اقامت یک ساله و پس از آن دو بار اقامت دو ساله بگیرید تا در نهایت بعد از گذشت ۵ سال، به طور دائم اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک را اخذ نمایید. روشی دیگر اخذ گلدن ویزای اسپانیا است که با این روش افرادی که قصد مهاجرت به اسپانیا با خرید ملک را دارند با خرید ملک یا املاکی به ارزش حداقل ۵۰۰ هزار یورو می‌توانند از همان ابتدا اقامت دائم اسپانیا را اخذ نمایند.
بیشتر هزینه‌های جانبی خرید ملک طبق قوانین اسپانیا بر عهده‌ی خریدار است و به طور تقریبی چیزی معادل ۸ تا ۱۲٪ قیمت خود ملک را شامل می‌شود. این هزینه‌ها موارد زیر را در بر می‌گیرد:
- بین ۵ تا ۱۰٪ کمیسیون مربوط به بنگاه معاملات ملکی
- ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده (برای ملک‌های جدید)
- بین ۱ تا ۲.۵٪ هزینه‌های مربوط به دفتر اسناد رسمی، نقل و انتقال سند مالکیت، هزینه‌ی ثبت زمین
البته معمولاً بنگاه معاملات ملکی حدود ۳٪ از قیمت نهایی فروش ملک را نیز از فروشنده دریافت می‌کند.
به هر حال بهتر است که قبل از عقد قرارداد راجع به نحوه‌ی پرداخت این هزینه‌ها و سهم شما به عنوان خریدار با هم مذاکره و توافق نمایید.
افراد واجد شرایط، مدارک و شرایط لازم برای خرید خانه و ملک در اسپانیا
برای اخذ اقامت از طریق خرید ملک در اسپانیا لازم است شما واجد شرایط حضور در اسپانیا باشید به این معنی که باید سالیانه حداقل ۱۸۴ روز در این کشور حضور داشته باشید. البته این در صورتی است که از روش اخذ گلدن ویزا استفاده نکنید. در صورت موفقیت شما در اخذ اقامت اسپانیا، همسر و فرزندان زیر ۱۶ سال شما هم اقامت دریافت می‌کنند.
مدارک مورد نیاز نیز شامل موارد زیر است:
- شماره‌ی مالیات برای افراد خارج از اتحادیه اروپا (NIE)
- ارائه‌ی فرم S1 در صورت مستمری بگیر بودن یا عدم اثبات بیمه‌ی درمانی
- تایید پرداخت هزینه‌های اقامتگاه
- اثبات تمکن مالی
- عکس به سایز عکس پاسپورت
- ارائه‌ی پاسپورت معتبر
- فرم عدم سوء پیشینه
مراحل و ملاحظات قانونی خرید ملک در اسپانیا برای پیشگیری از ضرر
سختگیری‌های قانونی در اسپانیا نسبتاً کم است و بنگاه داران بی پروایی در عرصه‌ی املاک وجود دارند. همیشه به یاد داشته باشید آن‌ها در نهایت سعی در فروش ملک دارند و معمولاً فقط نکات مثبت یک ملک را به شما می‌گویند. هرگز تمام مبلغ خرید ملک را در همان ابتدا پرداخت نکنید. ممکن است برخی افراد ساکن در اسپانیا به شما پیشنهاد دهند از ارتباطات آن‌ها استفاده کنید اما به شما توصیه می‌شود دفتر اسناد رسمی، بنگاه معاملات ملکی و وکیلی برای خود پیدا کنید تا بتوانید کاملاً به آن‌ها اعتماد کنید.
روند خرید یک ملک در اسپانیا ساده است. در ادامه مروری کلی بر مهم‌ترین جنبه‌هایی که باید هنگام خرید ملک در اسپانیا از آن‌ها آگاه باشید، خواهیم داشت.
در ابتدا، شما معمولاً از طریق بنگاه معاملات ملکی، ملک‌های پیشنهادی و فروشنده‌گان را خواهید یافت. در صورت پسندیدن ملک، مرحله بعدی عقد قرارداد اولیه خریدار و فروشنده (به نام contrato privado de compraventa) است و خریدار پس از آن ودیعه‌ای که به طور معمول ۱۰٪ کل قیمت خرید است را پرداخت می‌کند. هرگونه بررسی (نظارتی، تحقیقات ساختمانی، آزمایش خاک) که می‌خواهید انجام دهید لازم است قبل از این مرحله انجام شود. این مسئله به ویژه در صورتی که قصد خرید یک ملک روستایی (بدون هیچ گونه شهرنشینی) را داشته باشید، از اهمیت بیشتری برخوردار است زیرا شاید مشخص نباشد که ملک با چه اصولی ساخته شده و چه قوانینی در ساخت آن زیر پا گذاشته شده است. همچنین اگر ملکی را خراب می‌کنید و قصد بازسازی دارید باید توجه داشته باشید که بازگرداندن این بناهای کلنگی به شرایط زندگی همیشه آسان نیست. مقررات دقیق در این زمینه به محل پروژه بستگی دارد، اما در بیشتر خانه‌های کلنگی برای گرفتن مجوز بازسازی نیاز است که هنگام کارشناسی، سقفی جزئی یا حتی کاملا سالم بالای سر بنا باشد. در هر صورت مهم نیست که بنگاه معاملات ملکی به شما چه وعده‌هایی می‌دهد، ضروری است که این مورد را با یک معمار محلی یا مستقیماً با شورای مجاز بررسی کنید.
سپس در صورت لزوم، خریدار می‌تواند درخواست وام بدهد؛ گرچه باید قبلاً درباره شرایط خود با ارائه دهنده‌ی وام صحبت کرده باشید. اسپانیا از سال ۲۰۰۸ دچار یک بحران بسیار شدید ملکی شده که منجر به این شده است که بانک‌ها شرایط دریافت وام را برای شما بسیار دشوارتر کنند. مرحله بعدی این است که قرارداد فروش (escritura de compraventa) نزد دفاتر اسناد رسمی امضا شود، در آن زمان خریدار ملزم به تسویهی کل مبلغ ملک، مالیات‌ها و سایر هزینه‌هایی است که بر عهده‌ی او قرار دارد. اگر در این مرحله در اسپانیا زندگی نمی کنید، توصیه می‌شود از طریق وکالت نامه به یک وکیل دسترسی داشته باشید تا بتواند به حساب بانکی شما دسترسی پیدا کند، به نمایندگی از شما بتواند به بانک برود و کارهای مربوط به دفتر اسناد رسمی را سامان دهد.
پس به طور خلاصه مراحل زیر را باید طی کنید:
- به عنوان خریدار پیشنهادهایی را دریافت می‌کنید.
- پیشنهادی را قبول می‌کنید.
- بیعانه‌ای به مبلغ ۱۰٪ می‌پردازید.
- ملاحظات امنیتی را انجام می‌دهید.
- امضای قرارداد توسط طرفین و تنظیم سند انتقال
- تسویه حساب
- تسویهی مالیات‌ها توسط خریدار
توجه کنید که طبق قانون، پرداخت هزینه‌های مربوط به مالیات و سایر هزینه‌های این چنینی بر عهده‌ی خریدار است. در صورتی که قصد دریافت وام مسکن را داشته باشید، نکته‌ای که باید به آن دقت کنید این است که ممکن است ارزشی که بانک‌ها برای یک ملک در نظر می‌گیرند با قیمت آن در بازار معاملات ملکی متفاوت باشد. همچنین اگر ملکی روستایی خریده باشید فقط می‌توانید برای ۵۰٪ از قیمتی که بانک برای آن خانه ارزش گذاری می‌کند وام دریافت کنید. بنابراین بسیار مهم است که قبل از سپرده گذاری حتما با یک بانک صحبت کنید. از طرفی در اسپانیا، وام دهندگان وام مسکن تا زمانی که صاحب ملکی نباشید، قرارداد اعطای تسهیلات را کامل نمی‌کنند. به همین دلیل، گنجاندن یک بند در قرارداد خرید ملک ضرورت دارد که بر اساس آن در صورت عدم امکان دریافت وام، بتوانید قرارداد را فسخ کنید.
نتیجه گیری و جمع بندی
درباره اسپانیا می‌توان گفت که کشوری ایمن و مناسب برای زندگی، کار و کسب درآمد است. اخذ اقامت اسپانیا از طریق خرید خانه نیز صورت می‌گیرد و شما می‌توانید با هزینه کردن مبلغ حداقل ۱۵۰ هزار یورو برای خرید خانه، اقدام به اخذ اقامت این کشور نمایید که در صورت موفقیت می‌توانید از مزایای حقوق شهروندی منطقه‌ی اروپا برخوردار شوید و بدون محدودیت به تمام کشورهای اروپایی رفت و آمد نمایید. پروسه‌ی خرید خانه و درخواست اقامت حدود ۳ تا ۶ ماه برای شما طول خواهد کشید و بعد از گذشت ۵ سال می‌توانید اقامت دائم اسپانیا را دریافت کنید.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.